Diritti di tutti i giorni

Deposito cauzionale dell'affitto: quanto può essere, gli interessi e la restituzione

Testo scritto con l'intelligenza artificiale e controllato in automatico sulle fonti citate · Responsabile della pubblicazione: Chiostro, ciao@chiostro.legal

Pubblicato il 28 ottobre 2026·Aggiornato il 28 ottobre 2026·Lettura: 10 minuti

Quanto può essere: di regola al massimo tre mensilità

La regola sta in due righe dell'art. 11 della legge 27 luglio 1978, n. 392, la legge sulle locazioni: «Il deposito cauzionale non può essere superiore a tre mensilità del canone. Esso è produttivo di interessi legali che debbono essere corrisposti al conduttore alla fine di ogni anno.»

Se il canone è di 800 euro al mese, quindi, il deposito non può superare 2.400 euro. La regola vale per le case: l'art. 11 non è fra gli articoli della legge del 1978 che la legge n. 431/1998 (art. 14, comma 4) ha abrogato per le locazioni abitative. Un'avvertenza: per i contratti relativi a immobili vincolati ai sensi della legge 1° giugno 1939, n. 1089, o inclusi nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, non stipulati secondo le modalità dell'art. 2, comma 3 (canone concordato), l'art. 1, comma 2, lett. a), della legge n. 431/1998 dice che sono «sottoposti esclusivamente alla disciplina di cui agli articoli 1571 e seguenti del codice civile»; e gli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche, per l'art. 53 del Codice del turismo, «sono regolati dalle disposizioni del codice civile in tema di locazione». Lo stesso art. 1 della legge n. 431/1998 nomina anche gli alloggi di edilizia residenziale pubblica, «ai quali si applica la relativa normativa vigente, statale e regionale» (comma 2, lett. b), e i contratti stipulati dagli enti locali come conduttori per esigenze abitative transitorie, «ai quali si applicano le disposizioni di cui agli articoli 1571 e seguenti del codice civile» (comma 3). In questi casi fate verificare il punto a un avvocato.

La regola vale anche per le locazioni non abitative previste dall'art. 27 della stessa legge, fra cui quelle di immobili adibiti «all'esercizio abituale e professionale di qualsiasi attività di lavoro autonomo», come gli studi professionali: l'art. 41 estende a quei contratti gli articoli da 7 a 11. Nei contratti per usi diversi dall'abitazione, anche alberghieri, con canone annuo superiore a 250.000 euro e non riferiti a locali qualificati di interesse storico a seguito di provvedimento regionale o comunale, il terzo comma dell'art. 79 consente però alle parti di derogare: «è facoltà delle parti concordare contrattualmente termini e condizioni in deroga alle disposizioni della presente legge», e questi contratti «devono essere provati per iscritto».

Che cosa succede se il contratto di una casa chiede più di tre mensilità? La legge del 1978 ha una regola generale sulla nullità dei patti contrari, l'art. 79, ma per le case è stata abrogata dalla legge n. 431/1998 («limitatamente alle locazioni abitative»), e la norma di quella legge sui patti contrari, l'art. 13, parla di canone e di durata, non del deposito. Le conseguenze di una clausola che supera il limite non sono quindi scritte in modo espresso nella legge per le case: è un punto da far valutare a un avvocato sul tuo contratto. Per le locazioni non abitative, invece, l'art. 79 è in vigore: il primo comma dichiara nulla ogni pattuizione diretta ad attribuire al locatore «altro vantaggio in contrasto con le disposizioni della presente legge», e il secondo consente al conduttore, «fino a sei mesi dopo la riconsegna dell'immobile locato», di ripetere «le somme sotto qualsiasi forma corrisposte in violazione dei divieti e dei limiti previsti dalla presente legge». Per i contratti visti sopra, con canone annuo superiore a 250.000 euro, il terzo comma opera «in deroga alle disposizioni del primo comma».

Gli interessi: ogni anno, all'inquilino

Il deposito non resta fermo a favore del proprietario: per l'art. 11 «è produttivo di interessi legali», da corrispondere all'inquilino «alla fine di ogni anno». La misura degli interessi legali è fissata dall'art. 1284 del codice civile, che consente al Ministro dell'economia e delle finanze (la norma dice ancora «Ministro del tesoro») di modificarla ogni anno con un decreto pubblicato nella Gazzetta Ufficiale entro il 15 dicembre dell'anno precedente; se entro quella data non è fissata una nuova misura, resta invariata. Per il 2026 il decreto del 10 dicembre 2025 l'ha fissata all'1,6% annuo, dal 1° gennaio 2026. Le misure degli anni passati sono nella nostra tabella del tasso degli interessi legali.

Un esempio: con un deposito di 2.400 euro, per il 2026 gli interessi sono 38,40 euro (2.400 × 1,6%). Per un periodo diverso, o a cavallo di più anni con misure diverse, il conto lo fa il nostro calcolatore degli interessi legali, gratuito e senza registrazione.

Per gli interessi la legge fissa anche un termine di prescrizione più breve di quello ordinario: secondo l'art. 2948, n. 4, del codice civile si prescrivono in cinque anni «gli interessi e, in generale, tutto ciò che deve pagarsi periodicamente ad anno o in termini più brevi».

La restituzione: la legge non fissa un numero di giorni

L'art. 11 dice quanto può essere il deposito e che produce interessi, ma non dice entro quanto va restituito. Non c'è, nella legge sulle locazioni, un termine di 30 o 60 giorni: chi lo indica come regola di legge sbaglia.

Due norme del codice civile aiutano a leggere la situazione.

• Il tempo dell'adempimento. Per l'art. 1183, «se non è determinato il tempo in cui la prestazione deve essere eseguita, il creditore può esigerla immediatamente». Se il contratto non dice nulla, quindi, non c'è un periodo di attesa fissato dalla legge. Lo stesso comma aggiunge però: «Qualora tuttavia, in virtù degli usi o per la natura della prestazione ovvero per il modo o il luogo dell'esecuzione, sia necessario un termine, questo, in mancanza di accordo delle parti, è stabilito dal giudice».
• Lo stato della casa alla riconsegna. Per l'art. 1590 l'inquilino «deve restituire la cosa al locatore nello stato medesimo in cui l'ha ricevuta, in conformità della descrizione che ne sia stata fatta dalle parti, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall'uso della cosa in conformità del contratto». E ancora: «In mancanza di descrizione, si presume che il conduttore abbia ricevuto la cosa in buono stato di manutenzione». «Il conduttore non risponde del perimento o del deterioramento dovuti a vetustà».

In pratica: alla riconsegna l'inquilino non risponde del deterioramento dovuto a un uso conforme al contratto né di quello dovuto a vetustà (art. 1590). Durante la locazione, però, restano a suo carico le riparazioni di piccola manutenzione dipendenti da deterioramenti prodotti dall'uso, che in mancanza di patto sono determinate dagli usi locali (artt. 1576 e 1609 del codice civile). E se all'inizio non è stata fatta una descrizione dello stato della casa, la legge presume che l'inquilino l'abbia ricevuta in buono stato: per questo un verbale di consegna con foto, all'ingresso, protegge chi entra.

Le trattenute: chi deve provare che cosa

Se il proprietario ritiene di avere diritto a trattenere una parte del deposito, per esempio per danni alla casa o per canoni e spese rimasti da pagare, deve provare i fatti su cui fonda la pretesa: per l'art. 2697 del codice civile «chi vuol far valere un diritto in giudizio deve provare i fatti che ne costituiscono il fondamento». La prova però non pesa solo su di lui. Lo stesso articolo aggiunge che «chi eccepisce l'inefficacia di tali fatti ovvero eccepisce che il diritto si è modificato o estinto deve provare i fatti su cui l'eccezione si fonda»: chi dice di aver già pagato canoni e spese, per esempio, deve provare il pagamento. E per i danni l'art. 1588 fa rispondere l'inquilino della perdita e del deterioramento della casa avvenuti nel corso della locazione «qualora non provi che siano accaduti per causa a lui non imputabile».

Né l'art. 11 né gli artt. 1183, 1588, 1590 e 2697 del codice civile dicono se il proprietario possa trattenere il deposito in attesa di quantificare i danni: è una questione di interpretazione e di giurisprudenza, che questa pagina non riporta. Su una trattenuta contestata, sentite un avvocato.

Una precisazione che vale anche al contrario: la legge non prevede che l'inquilino possa usare il deposito al posto degli ultimi canoni. Senza un accordo scritto con il proprietario, smettere di pagare gli ultimi mesi «tanto c'è il deposito» espone al rischio di essere considerati morosi.

Se il deposito non viene restituito: che cosa fare

1. Raccogliete i documenti. Il contratto, la ricevuta del versamento del deposito, il verbale di consegna e quello di riconsegna delle chiavi, le foto della casa all'ingresso e all'uscita, le ricevute dei canoni e delle spese.
2. Chiedete la restituzione per iscritto. Con raccomandata con ricevuta di ritorno o con PEC, indicando l'importo del deposito e gli interessi maturati, e un termine entro cui pagare.
3. Prima del giudice, la mediazione. Per le controversie in materia di locazione, l'art. 5 del d.lgs. n. 28/2010 chiede di tentare prima la mediazione: è una condizione di procedibilità della domanda introduttiva del giudizio. Lo stesso articolo esclude alcuni procedimenti, fra cui quello per ingiunzione (il decreto ingiuntivo), «inclusa l'opposizione, fino alla pronuncia sulle istanze di concessione e sospensione della provvisoria esecuzione». Se però il proprietario fa opposizione al decreto ingiuntivo, l'onere di presentare la domanda di mediazione «grava sulla parte che ha proposto ricorso per decreto ingiuntivo», cioè sull'inquilino che l'ha chiesto. Alla prima udienza il giudice provvede sulle istanze di concessione e sospensione della provvisoria esecuzione, se formulate, e, se accerta che il tentativo obbligatorio di mediazione non è stato esperito, fissa la successiva udienza dopo la scadenza del termine di cui all'art. 6; a quell'udienza, se la mediazione non è stata esperita, dichiara improcedibile la domanda giudiziale proposta con il ricorso per decreto ingiuntivo, «revoca il decreto opposto e provvede sulle spese» (art. 5-bis del d.lgs. n. 28/2010). Sui tempi e sui modi dell'opposizione si veda l'articolo sul termine per opporsi a un decreto ingiuntivo, e sul costo di avvio il calcolatore del contributo unificato per il decreto ingiuntivo.
4. Fatevi assistere. Quale strada convenga dipende dall'importo e da come il proprietario motiva la trattenuta.

Le domande più frequenti

• Il proprietario può chiedere quattro mensilità di deposito? Di regola no: per l'art. 11 il deposito «non può essere superiore a tre mensilità del canone» (con le eccezioni viste sopra). Le conseguenze di una clausola che supera il limite, per le case, non sono scritte in modo espresso nella legge (vedi sopra).
• Gli interessi si pagano solo alla fine del contratto? Per l'art. 11 si pagano «alla fine di ogni anno».
• Entro quanti giorni va restituito? La legge non fissa un numero di giorni. Se il contratto non dice nulla, vale l'art. 1183 del codice civile: il creditore può esigere subito la prestazione, salvo che sia necessario un termine, che in mancanza di accordo delle parti stabilisce il giudice.
• Le pareti da imbiancare dopo anni sono un danno? L'art. 1590 esclude il deterioramento dovuto all'uso conforme al contratto e alla vetustà. Per l'art. 1609, però, le riparazioni di piccola manutenzione che l'inquilino deve eseguire a sue spese «sono quelle dipendenti da deterioramenti prodotti dall'uso, e non quelle dipendenti da vetustà o da caso fortuito» e, «in mancanza di patto, sono determinate dagli usi locali». Se un intervento come l'imbiancatura sia usura normale, piccola manutenzione o danno dipende quindi dal contratto, dagli usi locali e dal caso concreto.

Questa pagina è informazione giuridica, non consulenza: sul tuo caso sentite un avvocato. Le norme citate sono riportate nel testo vigente su Normattiva al 22 ottobre 2026; il decreto sul saggio degli interessi legali, dalla Gazzetta Ufficiale. Le fonti ufficiali su cui Chiostro risponde sono nella sezione Fonti della home page, e l'elenco esatto di che cosa c'è e che cosa manca è nella pagina della copertura delle fonti.

Avviso. Contenuto informativo, non è un parere legale; verifica sempre sulle fonti ufficiali. Il testo è aggiornato alla data indicata in alto: norme e giurisprudenza possono essere cambiate dopo.